住宅ローン支払いのアドバイス
これからマイホーム購入をご検討されているあなたへ…

「住宅ローンを払えなくなった…」
ファイナンシャル・プランナーが教える3つのアドバイス

「住宅ローンが払えなくなったら、どうしよう…?」
住宅ローンを返済中の人、あるいはこれから住宅ローンを検討している人、誰もが感じる心配ごとです。
不幸なこと、困ったことは誰にでも、そして突然降りかかってくるものです。
住宅ローンを払えなくなったら、どうしますか?

ファイナンシャル・プランナーが考える最善策は「リスケ」
  • 「勤めている会社から急にリストラされた」
  • 「大きな病気をして会社を長期間休んだ。有給休暇も使い果たし、収入が途絶えてしまった」
  • 「家業のためにと頼まれて親の保証人になったが、倒産して多額の負債を負ってしまった」

リスケ【リスケジュール(reschedule)の略

「スケジュールを組み直す…」、「計画を変更する…」といった意味です。
現在はネットでも良く使われて、一般にも認知されています。銀行の場合は、住宅ローンや事業資金借入の返済条件見直しを「リスケ」と呼んでいます。さまざまな事情で返済が困難になった人のローンを、無理なく返せる金額まで一時的に減らす、これがリスケの主な方法です。

ここからは、まず「住宅ローン返済に困った時の対処法3選」として、ネット記事で紹介されているそのほかの方法とあわせて、リスケについても説明します。

住宅ローン返済に困った時の対処法3つ

検索エンジンで「住宅ローン」と入力し、次にスペースを押すと「住宅ローン 払えない」がでてきます。
それだけ関心が高いのだと思います。検索上位の記事を並べると

  • 任意売却
  • 債務整理
  • リスケ


ここからは、「住宅ローン返済に困った時の対処法」として、それぞれ言葉の意味とメリット、デメリットを簡単に説明していきます。
1.任意売却

任意売却(略して任売(にんばい))とは、一般的な不動産売買のことです。不動産業者など専門家の仲介で買主を探して売却するという、ごく普通の取引です。

なお対義語として「競売(けいばい)」(きょうばい、ではなく銀行や法律用語では「けいばい」と読みます)があります。

住宅ローンが破綻すると自宅は銀行のものになり、銀行は自宅を強制的に売却する、これが競売(けいばい)です。

メリット

任意売却は、基本的に競売(けいばい)よりも高く売れます。
競売(けいばい)は専門業者が扱う特別な取引なので、売却価格は相場より極端に安くなります。
事前に家の所有権が銀行に移っているので競売では、売れても自分にお金は入りません。
しかし一般的な売買である任意売却なら、自分の希望する価格になるまで待てますし、例えば任意売却のサイトでは「ローンの残額より高く売れる可能性があります」という記載もあります。

デメリット

自宅を手放すので、任意売却ではもう一度、住宅ローンを借りることができるか…? が問題になります。
そもそもリストラや病気が原因で、ローン返済できなくなったから任意売却に踏み切ったのです。

そういった状況の人が新しく住宅ローン借りることは、非常に厳しいと思われます。

もう一度自宅を持ちたいと考えるなら、売却に踏み切る前に自分が借入可能か調べておく必要があります。

また、希望する価格で売却できる人は決して多くない、という点も重要です。
そうなると売却してもローン残高に足りず、家を手放したあとも残ったローンを払い続けなければいけないので、注意が必要です。不動産の売買では、売主・買主がそれぞれ不動産業者に依頼しているのが一般的です。

売主は高く売りたい…、買主は安く買いたい…、これは誰でも考えることですが、事情を察した買主側に足元を見られ値引きを求められることがあります。

任意売却で実際にあるパターン

◎値段で折り合いがつかず、買主が見つからないまま時間だけがどんどん過ぎていく…

◎不動産業者からは、売買できなければ報酬がもらえないので、業者は早く売らせたいので「もうこの値段で手を打ったらどうですか…?」と言われる…

◎ローンは返済できず、毎月延滞が重なっていく

◎仕方なく、ローン全額にはとても足りない金額で売るハメになってしまう

住宅ローンは、“自宅に担保を設定”していますので、全額返済できない売却金額では銀行が任意売却に応じて
くれない場合がありますので注意してください。

2.債務整理

債務整理は、住宅ローンを含む借金返済に困った人が、専門家である弁護士や司法書士に依頼して返済の軽減や免除をすることです。
具体的には任意整理、個人再生、自己破産などの総称です。

※任意整理:弁護士などが債権者(銀行、貸金業者)と交渉して月々の返済額を見直す
※個人再生:裁判所を介して借金を減額し、数年かけて分割返済していく
※自己破産:裁判所に申請し認められれば、借金が全額免除される制度

メリット

専門家が直接銀行などの債権者と交渉をしますので、債務整理を依頼すると、原則督促など債権者からの連絡は一切なくなります。そして、交渉がうまくいけば借金が軽減される、あるいは過払い金が戻ってくる場合もあるようです。FPの立場では、債務整理について“否定・肯定”する文章は書けませんので、読む方の判断に任せ純粋な説明だけとします。詳細はご自身で確認してください。

デメリット

“否定・肯定”できないと書きましたので、こちらは個人的見解を述べることとし、その前にまず銀行側の対応について説明します。これは債務整理すべてに共通することですが、弁護士などの専門家から連絡が来た時点で、銀行側も一切接触を断ちます。そして、あとは専門家である弁護士と事務的に粛々と手続きを進めるだけです。
その後お客様から借入の申込みがあっても、再び融資することはありません。
一切接触を断ちますので、この項ではお話しできる実例はありません。

「5年たったら大丈夫」は都市伝説です…

ネット記事の中には「5年たったら融資は大丈夫…」、「他の銀行に申込めばOK」という内容がありますが、私は疑問に感じます。5年というのは、債務整理の記録が“個人信用情報”(借入に関する個人記録、融資審査で使われる)から抹消されるまでの期間を言っているようです。
しかし個人信用情報からは抹消されたとしても、債務整理した銀行の内部記録は永久的に消えません。
業務提携などで情報共有(銀行間で、あるいは銀行と保証会社・クレジット会社など)される場合がありますので、単純に「5年たったら大丈夫…」とは思えません。
また「他の銀行ならOK」も同じ理由で、やはり大丈夫だとは思えません。

3.リスケ

様々な事情で返済が困難になった人のローンを、無理なく返せる金額まで一時的に減らす、これがリスケです。
ところで、どうして銀行はリスケしてくれるのでしょうか?
住宅ローンの返済はラクではありません。
いろいろな事情を抱えながら、それでも頑張って返済しています。返済できなくなったからと、特定の人だけ救済したらどう思いますか…?

普通は、「ずるい、不公平だ!」と思うでしょう。
銀行は公共性を求められる業種なので、社会から不公平、ずるいと非難される対応はできません
ですから、リスケするには「痛みがともなう」ことが条件になります。
他の方法と同じくリスケにもメリットとデメリットがあり、「痛み」あり簡単にはできないのが“デメリット”の1つです

メリット

リスケでは、ローンの返済を、“何とか返せる金額まで減らしてもらうのが一般的”です。
また延滞していた場合も、いったん延滞をリセットして(無かったことにして)くれる場合もあります。
3か月延滞していたら、元金は据え置きで3か月分の利息だけ払う、といった方法です。

リスケしてもらえたら、延滞もリセットされますので、当然督促されることもなくなり、自宅にもそのまま住み続けられます。固定金利など、不可能な場合の金利も依頼すれば、可能な限り引き下げの対応をしてもらえます。
リスケしていることは個人信用情報には記録されませんので、長期の延滞や自己破産などの異動情報、いわゆるブラックリストには該当しません。

デメリット

ここでのテーマで、リスケが最善というのが私の考えと述べましたが、そのリスケにもデメリットがあることは知って欲しいと思います。

・簡単にはできない
・良いことばかりではない
・痛みが伴う

国の施策として、自宅を手に入れるための住宅ローンは他の借金と違い、手厚く保護されています。
平成21年に施行された「金融円滑化法」という法律で、国は銀行に対して住宅ローンの債務者から頼まれた
場合、原則リスケを断わってはいけないと指示しました。
住宅ローンのリスケは、この時本格的に始まりました。
金融円滑化法は平成25年に終了しましたが、金融庁からリスケ対応を続けるように指示されています。
銀行のホームページを見ると「金融円滑化法が終わっても、引き続き対応していきます」といったメッセージが必ずあります。金融円滑化法以前は、返せなければ担保を取上げるなど、いわば金貸しとして良くある対応中心でしたが、法律によって義務づけられたので銀行はリスケの依頼があればほぼ、すべてのリスケ対応をしました。

銀行がリスケを断るとき

銀行は依頼があればリスケの対応をしましたが、それは「痛みを伴う」という前提のうえです。
銀行がリスケを断わってもいいケースが2つありました。

1.断わって当然な理由がある場合
ギャンブルや遊興など同情の余地が無い場合は、断わって当然だという妥当性があるのでリスケはしません。
自己責任で対処するべきであり、本人に対し同情の余地はあまりありません。
こうした人にリスケ対応すると、真面目に返済している人から見れば不公平になるからです。
真面目にやってきたが、同情すべき事情で返済できなくなった人の救済、これがリスケの大前提です。

2.痛みを伴わず不公平な場合
「痛みを伴う」とは、具体的には、徹底した家計のリストラを求めることです。
リストラ、病気など同情すべき事情があったとしても、簡単にリスケしてしまったなら、頑張って返済している人の不公平感は残るでしょう。

「お金が無くてローンが返せないと言うのだから、当然生活は切り詰めているはず、それでも更に家計を見直しさせたので、どうかみなさん納得してやってください」という論法です。
ですから家計のリストラを拒否した人は、リスケを断わっても良いことになっています。

家計のリストラ

リスケの相談をすると、根掘り葉掘り銀行員に聞かれます。

1.普通に返済できていた時の家計について
2.返済ができなくなった、現在の家計について

それぞれ細かく、例えば水道光熱費に始まり携帯電話代、学費から子供への小遣いまで、家計を洗いざらい話さなければいけません。
事情聴取とも言える内容で、しかもその内容は銀行から金融庁に報告が義務づけられています。
そして「住宅ローンが払えないからリスケして欲しいと言うのなら、家計をもう一度徹底的に見直し無駄な出費は抑えなさい…」と銀行員から言われます。具体例では、

・「車2台は不要なので、1台にしましょう」
・「学校だけで充分なので、塾は辞めさせましょう」
・「子供に携帯は不要です」
・「インターネットは贅沢です」

出費を抑えさせる交渉(命令)をするよう銀行は金融庁から指示されています。
「家計リストラ前」と「リストラ後」で出費が減り、リスケした住宅ローンもちゃんと返していける…という
シミュレーションを作成し、官庁に報告しているそうです。金融円滑化法終了後は報告も緩和されています。

精神的な苦痛が大きい

銀行員は偉そうに、家計にズケズケと口出ししてきます。
悔しいが、言うとおりにしなければリスケして貰えないかも知れません。屈辱的でもあり、この家計のリストラ交渉では、相談する人の精神的苦痛は非常に大きいです。

リスケの実例:窓口で泣く奥さま

家計のリストラ交渉では、“家計を預かる奥さん”に同席してもらうこともあります。
ご主人のリストラが原因で住宅ローンの返済に困り始めて、リスケの相談に夫婦で来店されました。
削れる生活費は無いか一緒に話し合っていこうと考えましたが、話し合いを進めていくうちにだんだんと奥さんが怒り出してしまい、

・「これ以上減らせるものはありません!」
・「子供の携帯は残させてください!」
・「塾を辞めたら友達がいなくなって、子供が不憫とは思わないの!」

そして大きな声で泣き出してしまう方もいらっしゃいます。
この人は苦労の甲斐もあって、無事リスケ対応できることになりました。

それでもリスケが最善だと思う理由

大きな代償が必要で、簡単に対応してもらえないリスケですが、それでも私は最善だと考えています。

「任意売却して、新しい自宅を再び手に入れる確証はありますか…?」
「債務整理をして、また借りることができる「いつか」まで待つことができますか…?」

何よりも、リスケできれば家も残りますし、失う物はほとんどありません。
それなら、嫌な思いをしたとしてもリスケを考えて見るべきだと思うのです。
精神的苦痛もあるでしょう。何度も銀行に足を運ばなくてはいけないでしょう。

■冒頭に説明した「任意売却」ですが、そもそも、「任意売却」と「通常売却」の違いとは何…?

◎そもそも「任意売却」って何…?
冒頭でも申した通り「任意売却」とは、”住宅ローンを滞納している状況”、あるいは、”売却金額より住宅ローンの残高が多い状況”の中、債権者(借り入れ先の金融機関)と話し合いをしたうえ、同意を得て売却することです。

通常、“住宅ローンの滞納”が3~6ヶ月連続して続くと、債権者は少しでも住宅ローンを回収するために自宅を差し押さえて競売を実行します。ですが、任意売却をすると競売の実行を止めることができ、引越し代を確保したり、リースバックでそのまま住み続けるたりすることができるようになります。
このように任意売却は特殊な売却方法です。

それでは次に、通常売却と任意売却とどう違うのかを説明します。任意売却と通常売却の2つの違いとは…?

(1)債権者(借入先の金融機関)の同意を得る必要がある
(2)債権者が売却する金額を決定する

それぞれ説明します。

(1)債権者(借入先の金融機関)の同意を得る必要がある。
通常売却をする場合は、当然ながら所有者の意思だけで売却することができます。
ですが、任意売却のように、売却金額よりも住宅ローンの残額の方が多い場合は、債権者(借入先の金融機関)の同意を得る必要があります。なぜなら、住宅ローンを組んだときに、担保(抵当権)が設定されており、住宅ローンを全額返せない状況で担保を外すためには債権者の同意が必要だからです。

(2)債権者が売却する金額を決定する。
任意売却は、住宅ローンが残ってしまうことから、債権者が売却する金額を決定します。なぜなら、売却金額によって住宅ローンの回収金額が変わるからです。
金融機関は、任意売却を進める過程で独自のルートでその不動産の査定を行い、売却金額を提示します。

というのも、売却金額によって回収金額が変わるため、金融機関は、「より高く」かつ「早く」任意売却が成立できるよう調査するからです。
任意売却で「より高く…」かつ「早く…」売却できることは、債務者(住宅ローンを借りている人)にとっても、多くの住宅ローンが返済ができ、早く解決できるのでメリットがあると言えます。

それでは次に、「通常売却」と「任意売却」の違いを、よりイメージしていただくために、それぞれ具体的な
ケースを見ていきましょう。

■通常売却と任意売却の具体例

通常売却(1)「ご自宅の売却金額 > 住宅ローンの残額」の場合
通常売却(2)「ご自宅の売却金額 < 住宅ローンの残額」の場合
任意売却(1)「ご自宅の売却金額 < 住宅ローンの残額」の場合

この3つについて、図をまじえつつご案内いたします。

通常売却(1)「ご自宅の売却金額 > 住宅ローンの残額」の場合

この場合は売却金額で住宅ローンを全額返済できます。

住宅ローンは完済しており、残債(=住宅ローンの残額)はありません。売却した差額は用途が自由です。

通常売却(2)「ご自宅の売却金額 < 住宅ローンの残額」の場合

この場合は、売却金額だけでは住宅ローンを全額返済できないため、差額分を現金で用意する必要があります。

つまり、住宅ローンの残り(残債)を自己資金で全額返済する必要があるということです。
というのも、登記簿謄本に抵当権(借金)がついている不動産を買う人は誰もいないからです。
(※抵当権が設定されている限り、競売になる可能性があるため)

理想としては、通常売却(1)のケースように、ご自宅の売却金額で住宅ローンの残額をすべて返済できれば
ベストです。ですが、通常売却(2)のケースのように売却金額が住宅ローンの残額を下回ると、住宅ローンが返しきれず残ってしまいます。すると、残った住宅ローン分の現金を用意して返済していかなければなりません。実際にはこちらのケースの方が多いです。

任意売却(1)「ご自宅の売却金額 < 住宅ローンの残額」の場合

この場合は、売却金額だけでは住宅ローンを全額返済できません。
差額分を現金で用意できない場合は、任意売却で解決することができます。

通常、住宅ローンの残額を全額用意できない場合、金融機関は売却を認めてくれません。
ですがこのような場合でも、話し合いをすることで金融機関からの同意を得ることができれば、売却することができます。これが任意売却です。

本来、住宅ローンが残っていると、金融機関は「全額払ってもらえないと売却を認めない(抵当権を外さない)」と主張することができます。ですが、それで競売になってしまうと、普通に売却するよりもはるかに安い金額で売却することになってしまいます。競売で安くなると言うことは、債務者としては住宅ローンの残額(残債)がより多くなり、金融機関としては回収金額が少なくなってしまうということです。

つまり、競売の方がデメリットが大きいため、任意売却することを認めてくれるのです。

また、“任意売却の後に残った住宅ローン(残債)”については、話し合いをして、今後の生活状況に応じて無理なく分割して支払うことになります。

ちなみに、この場合の任意という言葉は、強制的に売却される競売(強制競売)と比較した場合、自らの意思で売ること(任意)という意味のため、任意売却と呼ばれるのです。

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