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札幌の「みんなの不動産 ブログ04」 ~「不動産屋さん」の種類~

「不動産屋さん」を業態で分類すると、「賃貸」と「管理」と「売買」に分類されます。

 

・「賃貸」 ⇒ 貸アパート、貸マンション、貸家など、「借りる」ための不動産を中心に扱います。

・「管理」 ⇒ 「賃貸」の商品の管理をしています。大家さんから依頼されて掃除や小さな補修作業

から、入居者の審査、家賃管理まで、大家さんの代行作業全般を請け負います。

・「売買」 ⇒ 新築住宅、中古住宅、売地のように「購入」するための不動産を中心に扱います。

 

ここでは、「売買」を中心にもう少し分類を進めます。

売買を中心にしている不動産屋さんにも細かく分けると、

「売主業者」「仲介業者」に分類されます。

 

  • 売主業者とは…

基本的には土地や中古住宅を買い取り、自社で土地の区画を整理して、綺麗な敷地にして分譲します。

土地のまま売り出す業者(土地売り業者)と、新築の建物をつけて売り出す業者(建売業者)と、土地に建物の建築条件をつけて売り出す業者(これも建売業者かな)の3つあります。

 

「建売業者」は建築屋さんが多いのも特徴です。

1棟の現場から多いものでは100棟以上の現場のものもあります。

 

業者の規模も様々です。社長一人でやっている会社もあれば、東証一部上場企業の会社もあります。

でも、やっている作業は同じです。

 

土地を安く仕入れ…、建物や建築条件をつけて販売して利益を得る…、目的は同じです。

また、 同じ売主業者でも販売能力のあるところと、ないところの2つあります。

規模の大きな企業は販売能力もあり、中には自社でのみ販売をしている場合もあります。

販売能力の無い会社も多くあり、それぞれ仲介業者へその情報を流し、お客様を紹介してもらうところもあります。

 

仲介業者とは、仲介業者とは字の通り、売主と買主の間を取り持つことにより、仲介手数料を頂く業者です。その手数料も上限額を法律により規制されています。仲介業者の収入の中心は仲介手数料です。

仲介業者は、不動産の販売されている物件のほとんどをお客様に紹介できます。

この仲介手数料とは売買の場合、

(成約価格)×3%+6万円と消費税

 

を上限としてお客様からいただいてもいいことになっています。

参考までに、賃貸の場合は家賃の1か月分とされています。

この費用が高いか、安いかはお客様の判断によりますが、一言で「仲介」といってもどこまでの作業になるかは、お客様のほうからは判断するのは難しいと思います。

 

正直に言うと、 そのお客様によって事務作業はかなり異なるのも事実です。不動産を購入するお客様は、お忙しい人が多いので、様々な事務作業(金融機関との交渉、手続きなど)を、お客様に代わって行うのが仲介業者の仕事です。(お客様の個人情報に関わることはお客様自身で手続きをお願いします…)

これは結構大変な作業です。特に慎重にならなくてはいけないのは、購入予定の物件の調査です。

 

売主の言うことだけを信用していると、結構、間違っていることもあるものですから、仲介業者は契約前に必ず現地、役所、公的機関などに出向いて 詳細な調査をしてきます。

そして、重要事項説明という作業を通じて、その物件の内容を細かくお客様に説明する義務があります。

だからこそ、 仲介手数料を支払う価値があると思いますし、この調査ができないようでは宅建業者失格だと私は思います…!

 

大きな買い物だからこそ、ここは細心の注意を払いたいものです。

仲介手数料は結構な金額になりますから、お客様もどんどん仲介業者を使いこなすようにした方がいいですね。

 

「仲介手数料不要…!」についてよく、広告でこのような文章を目にします。

「当社が売主につき、仲介手数料不要…!」

 

売主と直接契約する場合は、売主がお客様から仲介手数料を頂くことはほとんどありません。

なぜなら、売主はすでに販売する段階で、利益をのせていますから…。

(この金額は仲介手数料の比ではありません)

 

そうでなければ、莫大な金額を投資して建売をやる意味がありません。

何せ投資額が莫大だから、利益も莫大に取るのは商売としてはあたりまえですよね。

(勿論、口では違うことをいいますよ…)

 

売主業者のこの事業に対する投資額は莫大です。まず、利益は、3%いうことは無いです…。

通常は10%から30%というところです。この事業のほとんどを銀行からの借入れで賄っています。

つまり、売却が完売予想時期よりも少しでも時間がかかると、利益が圧縮されるばかりでなく、在庫がたくさんあると、時には倒産ということもありえます。

 

現実にはよくあることです。だから、余計な費用を支払わないようにするために、

(仲介業者が入ると手数料を払わなければならないから)

買主さんに対して直接、取引をするのです。

そうすると、「手数料なし」と唄ったほうがお客様の反応はいいですよね。

もちろん、売主が宅建業の免許業者であればなお、安心ですが、 その土地や建物を建てた業者ですから、

どうしても、“ひいきめな”調査になるのは仕方がありません。

当然、売りたいのですから、悪いところや問題になりそうなところについては知っていても、説明不足になりがち。笑って許せる範囲ならばいいのですが、そうではないこともありますから要注意です。

 

こればかりは規模の大きな会社だから安心というわけではありません。

小さな売主業者は、仲介業者を通さないと契約しないケースもよくあります。

何故でしょうか。それは、責任の問題です。仲介業者の経営は売主に比べて楽なのです。

運転資金が少ないから、言い換えれば、倒産しにくい業種でもあります。

 

倒産しにくいということは、売主に比べて利益が少ないということ…。宅地建物取引業法では消費者を保護するために、宅建業者は必ず「保証金を積み立てる」ことになっています。これによって例えれば、重要事項の説明の中で問題があったようなときには、最大1000万円までその保証をされます。

売主としても、少しでも危険を回避するために、仲介業者を入れた方が買主にとっても安心なのです。

勿論、仲介業者を入れたときに、その物件に対して不安な要素があるときには、(調査の結果)お客様に対して“契約しない方が安全”だとアドバイスすることもあります。そして、 何らかの問題が発生したときも基本的に仲介業者に言えば、解決の糸口をみつけてくれることでしょう。それこそが、仲介業者の仕事ですから…。

 

最後に、今回の「ブログ04」のまとめです。

(1)売主業者は莫大な資金を投じて事業をしています。

(2)仲介業者は不動産取引の安全を保証する立場にあります。

(3)「仲介手数料不要」でも、いいこともあまり歓迎できないこともあります。

 

ご不明な点は、お気軽に札幌北区の「みんなの不動産」にご相談下さい…!

 

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不動産のプロフェッショナル

札幌北区の「みんなの不動産」

代表  杉森 広高

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≪弊社の業務内容≫

★新築住宅・中古住宅・マンション・土地の売買仲介

★中古住宅(マンション・一戸建て)のリノベーション事業

★貸店舗・賃貸マンション・賃貸アパート・貸駐車場の仲介

★不動産売却・査定等

★測量

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