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札幌の「みんなの不動産 ブログ08」 ~不動産を購入するまでの流れ~

 

不動産を購入するまでの流れを理解しておきましょう。

 

不動産を購入する決意をする。

      ↓

不動産屋さんから情報収集をする。

      ↓

不動産屋さんと物件を見学に行く。

      ↓

条件付購入申込書を記入する。

      ↓

重要事項説明を受ける。

   ↓

祝契約

  ↓

融資の申込みをする。

  ↓

融資の審査の結果

  ↓

金銭消費貸借契約

  ↓

残金決済

  ↓

登記

 

 

大まかに分けると図の通りの流れになります。

(新築・中古・条件付売地)では、もう少し細かくみていくことにしましょう。

土地から購入して建物を新築する場合は少し違います。ご注意ください。

 

不動産の購入を決意する。

「夢のマイホーム」を手に入れる!

 

(マイホームを買い替える)と決意するのは、大変勇気がいることですね。

手持ちにお金がたくさんある人はいいけれど、

 

★   普通はお金がない!

★   銀行が貸してくれるかな?

★   気に入った物件あるのかな?

★   不動産屋はちょっと入りにくいな…!

 

とても、不安なことばかりです。では、何で不動産を「購入」するのでしょうか。

ここは一番肝心なところなのです。

これから不動産を購入する作業の方向を決めることですから、よく考えましょう。

 

★一生、賃貸住宅では不安…!

★家賃がもったいない…!

★子供がうるさく近所に迷惑をかけている…!

★ペットを飼いたい…!

★住んでいる所が狭い…!

★駐車場が近くにほしい…!

 

それぞれ、理由はあるものです。どれも賛成できることもあれば、反対することもあります。

他人の意見は参考にするのはいいけれど、決めるのは自分であることを忘れないで下さい。

理由が絶対必要だというわけではありませんが、今後の方針を決めていく上で、何故買うのか…という理由があったほうがいいですね…!

 

  • 不動産屋さんから情報収集をする…

情報を集めるには、昔は看板、少し前は新聞折込広告、今ではインターネットの時代といわれています。

でも、簡単に集めることができないのが、この物件情報集めです。

では、どんな手段が最も効率的でしょうか。正直に言うと、広告やインターネットでは遅いと思います。

なぜかと言うと、広告を作成するのに約1週間から10日はかかります。

新規の情報でも、時間がたってから公開されますから、既に決まったということがよくあります。

(既に決まっていても継続的に掲載し、他の物件することもある業者もあります)

 

やはり、不動産屋さんが最も情報を持っています。

(それが仕事なので)“ブログ07”の未公開情報でも触れましたが、業界だけの情報網がありますから、ほとんどの情報はどんな不動産屋さんでも入手は可能です。

 

では、不動産屋さんに行く前に、何を決めておいたほうがいいのでしょうか。

(1)希望地区エリア(3つくらい)を決めておく

(2)だいたいの予算

(3)購入したい物件の種類くらいで大丈夫です。

 

  • 大手の不動産屋さんと地元の不動産屋さんの違いとは…

「やはり、大手の不動産会社の方が、情報はたくさんあるのではないか…」とよく聞かれます。

実は、大手も地元もあまり関係ありません。情報は基本的に同じです。

逆に特定の地域なら地元に密着している地場の不動産屋さんの方が、情報をたくさん持っているということもあります。大手さんだから安心というわけでもありませんし、地元の小さな不動産屋さんだから不安ということもないです。だってみんな同じ「宅建業者」ですから…。

 

大手の業者と小さな業者の情報量としては、ほとんど差がないのも事実ですから、安心してください。

 

  • 物件の見学

これはプロと行くことをお勧めします。

その不動産に関してはある程度調べてありますから、分からないことはそこで質問できるのです。

疑問点はその場でないとわからないことがあります。

そんな意味でも現地見学は不動産屋さんと同行することをお勧めします。

結構、図面と違うとか、南道路なのに日当たりが悪かったりすることがありますから、現地を見ないで決めるのはやめてください。損をするのはお客様ですから…。

 

  • 条件付購入申込書(停止条件付買付申込書)

「これだ…」と思う物件に出会えたら、即決断です。

私はお客様に決断のポイントとして、「最後の決め手はお客様の“カン”」です。

物件を見たときに、「“ピン”とくるものがあればそれは絶対に買うべき物件です…」 といいます。

実際、聞いてみると、ほとんどの人が「ピンときた…」といいます。不動産という商品は、同じ商品がないのです。似たようなものはあっても、全く同じ商品はないのです。そして、一つの不動産に対して、購入できるのは一人だけなのです。つまり、「縁」なのです。何だか宗教的な言い方ですが、これが真実だと思うのです。不動産は「説得」されて買うものではありません。

本当に気に入って買うものなのです。「気に入る」とはどういうことなのでしょうか。

 

いろんな条件がある中で、これだというものを見つけるときは、最後に頼るのは自分の「カン」です。

ここで「ピン」とくるものが、決め手になるのは当然だと思います。でもすぐに決めないで下さいね。

たくさん不動産を見てくると、すべて気に入ってしまうことがよくあります。どれを見ても“ピン”と来てしまうひとがいます。

そんなときは、一晩寝て、朝起きたときにその物件が気に入っているかどうか考えてみてください。

本当に「縁」があれば、翌日でも「いい物件だ、欲しい」と思うことでしょう。

「縁」がなければ、翌日の朝、なんとも感じないはずです。

 

では、購入の意思が決まったら、申込みです。

そのときに提出するのが、「条件付購入申込書」(通称 買付)です。

その物件の購入するにあたって、詳細な条件をつけます。

価格、引渡などの購入者側からの条件を提示することで、売主に売却するかどうかの判断を仰ぎます。

この買付は不動産屋さんに提出します。ここで条件が合わなければ、やり直しです。

そしてここから契約までの間に「物件の調査」を行います。

 

  • 重要事項説明

売買される不動産は「宅地建物取引主任者」が、重要事項説明書(宅地建物取引業法第35条)を作成します。もちろんここには物件の詳細な調査を行い、その結果を記載して宅地建物取引主任者より説明があります。買主がここで不明点があり、納得できないのであれば、契約をやめることができます。

 

契約…、昔は、仮契約、本契約という方式でしたが、現在では、本契約のみです。

但し、ほとんどの契約には条件がつきます。(融資が承認されないときは、白紙解約など…)

これからの取決めですから、契約書に関しては真剣に内容を理解するようにつとめましょう。

 

契約まで時間に余裕があるのであれば、事前に契約書の内容を説明してもらったほうが安心ですね。

この契約と同時に手付金を支払います。一般的には物件価格の5%~10%です。この手付金は現金にて支払う習慣があります。

 

  • 融資の申込み…

物件を購入する前に、融資について、ある程度予想ができればいいのですが、銀行をはじめとする金融機関は、その審査を契約後でないと行いません。(売買契約書及び重要事項説明書がそろった状態…)

その審査を事前にやっていたら、金融機関は作業の大半をこの住宅ローンになってしまうほど、審査の案件が多くなってしまうからです。だから、実際に契約をしてから、審査をします。

 

  • 審査の結果

融資の審査の結果、「OK」ならば問題なしです。次のステップに進みます。

しかし、「NG」だったら、融資を受けることができない、つまり、お金を払えない。

したがって、この契約は解約です。勿論手付金も全額返還されます。このことを白紙解約といいます。

 

  • 金銭消費貸借契約

実際に金融機関でお金を借りる契約をします。ここで借入期間や金利等の融資の条件が確定します。

 

  • 決済

実際の代金(手付金を除く)の支払いです。通常は銀行で司法書士の立会いのもとで行います。

これで所有権が完全に買主のものとなります。

 

  • 登記

 

以上、簡単な流れでした。詳細は札幌の「みんなの不動産」へ問い合わせください。

 

 

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不動産のプロフェッショナル

札幌北区の「みんなの不動産」

代表  杉森 広高

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≪弊社の業務内容≫

★新築住宅・中古住宅・マンション・土地の売買仲介

★中古住宅(マンション・一戸建て)のリノベーション事業

★貸店舗・賃貸マンション・賃貸アパート・貸駐車場の仲介

★不動産売却・査定等

★測量

 

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