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札幌の「みんなの不動産 ブログ16」 やってはいけない間違った不動産投資

  • 2021.2.20

マンション投資には近づかないのが無難…!?

2033年には日本の住宅の30%が空き家に…!

★日本は人口減なのに総住宅数は増えています…

国内では、人口が減っているのに住宅の数が増えているので、必然的に「空き家」が増えてしまう。
都市部の郊外や農村地帯は「空き家」が増えることで、「住環境の悪化」や行「政コストの増大」などの問題が生じています。

  • 「かぼちゃの馬車」を教訓にしましょう

2018年、他人に勧められた不動産投資をやってはいけない…という教訓のような事件が起こりました。女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社「スマートデイズ」が破綻…。
オーナーに約束どおりの賃料が払えなくなり、約700人が現在も借金地獄に苦しんでいます。

投資家のほとんどは、「サラリーマン大家さん」で、“濡れ手で栗”に憧れた働く世代です。
オーナーの大半は、静岡の地方銀行である「スルガ銀行」から融資を受けてシェアハウスを建設。

会社であるスマートデイズがその全室を一括借り上げする「サブリース契約」にて30年間、借り主が入っても入らなくても、決まった額の賃料を保証すると約束されていました。

この仕組みの中で多額の融資をしていたスルガ銀行は、ローン契約がほしいばかりに審査に不正があったと認められています。つまり、スルガ銀行もグルだったのです。

  • 「空き家」になったら利回りはゼロになる

不動産投資とは、アパートやマンションなどを購入して家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がったときに売却し、その差額で利益を得たりするものです

例えば、2000万円の物件を買ったとします。
年間84万円の家賃収入で、経費が年12万円だとすれば、利回りは3.6%。手持ちのお金が無くても2000万円をローンで借りて購入して家賃収入で返済すれば、返済後は家賃が丸々手元に入り、不動産物件も自分のものになるのだから、ついつい飛びつきたくなる話かもしれません。けれども、この話には多くの落とし穴があります。

第一に、家賃は空室になったら入ってきません。それでも毎月のローン返済は続いていきます。
賃貸人が家賃を滞納することもあるし、設備が壊れて新しいものに交換することも多々あります。
また、建物が老朽化すればリフォームも必要ですし老朽化とともに家賃を引き下げなければ賃借人も付かないでしょう。

また、借入金の金利上昇、家賃相場の下落、不動産価格の推移など経済にも敏感でなくてはならず。
さらに、節税や確定申告、契約更新手続きなど、「経理や事務能力」も必要です。これらのリスクをカバーしつつ運用しなければならないのが「不動産投資」です。
さらに、北海道の地方に限らず、札幌のような都会でも、「空き家」が問題になっています。
東京の有名な「某総合研究所」のデータによると、2033年には「日本の住宅の30%が空き家になる…」と予測されています。

貸したくても借り手がいない…、売りたくても買い手が見つからない…そういった時代がやってくるのがわかっているのに、やみくもに、これから不動産投資に手を出すのは、“危険”としか

言いようがありません。何度も言います。不動産投資で楽に儲けようと考えるのは危険です。

不動産利回りの計算方法

★不動産の「表面利回り」と「実質利回り」

不動産の「表面利回り」とは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものです。
「実質利回り」とは、固定資産税や管理費、火災保険料や修繕積立金などの諸経費が加味された
利回りのことです。購入を検討するときは「実質利回り」で計算することが大事ですね。

不動産投資の実質利回り=(年間の家賃収入―年間の経費)÷物件の購入価格×100

※年間の経費例:固定資産税、火災保険料、管理費、修繕積立金、リフォーム代、管理会社に管理委託料 など

例えば2000万円の中古マンションを月7万円で貸した場合…空き室になったら利回りゼロ!
(84万円―12万円)÷2000万円×100=3.6%

この利回りで大きな
リスクに備えるのは
少し心配です…!

不動産投資には“リスクがてんこ盛り…”

《賃貸住宅のリスク》

空室になったら家賃が入ってこない。
それでも借入金は毎月返済しないといけない
賃借人が家賃を延滞するかもしれない 騒音やタバコの煙など近隣からクレームが入ると解決しなければならない
不動産投資は決して甘くない…!
年月とともに建物が老朽化するのでリフォームが必要になる 建物が老朽化すると家賃を下げなければ借り手がいない 一棟買いなら共有部分を管理しなければならない(管理会社に依頼するとコストがかかる) 備が壊れたら新しいものに交換しなければならない

《不動産経営のリスク》

空室対策や長く借りてもらうための工夫、共有部分の利便性など、経営力が必要 修繕費の管理、節税や確定申告、契約の更新手続き等の経理や事務能力も必要 借入金の金利上昇、家賃相場の下落、不動産価格の推移など経済にも敏感になることが大事 洪水や強風、地震等の災害に備えたり、自殺や孤独死など人災事件もないとは限らない 「かぼちゃの馬車」問題とよばれるサブリース賃料の不払いや詐欺などのリスクもある

でも、がっかりしないでください。
これから先でも、“実質利回り15%”を生み出す方法はあります。

是非、お問い合わせください。

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