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札幌みんなの不動産 ブログ29 弊社が行っている「築古戸建て投資法 その1」

  • 2021.10.7
不動産投資をやっていく上で重要な要素が沢山あると思うのですが、その中でも弊社が一番重要な要素として重んじているのは、「リスクを極限まで抑える・・」ことです。極力、リスクはないほうがいいので、まずはリスクヘッジを一番に考えてもらいたいと思います。リスクの中でも一番回避してもらいたいものが、やはり初期費用です。 管理費用や税金などは不動産を取得した後でも対応可能です。 ですが、初期投資が高いと返済の額も大きくなるわけですし、返済ということは、空室になることは許されないわけです。 
初期投資が少なければリスクも減りますし、1~2カ月空室になったとしても、リスクとしては小さくなります。 ですので、初期投資は絶対に抑えたいものです。例えば「月15~20万円くらいの不労所得を得たい」と思ったときのシミュレーションを出してみました。 月15万の不労所得でも非常に良い収入だと思います。
分かりやすく、新築のアパートで稼ぐとします。 例えば、2DKの6室新築アパートを建てるとします。いろいろな条件があるとは思いまが、土地代金を含めて5000万円を金融機関から借り入れたとします。実際に、2DKアパート6室、土地付きが5000万円で建てられるかと言われますと、大都市圏ではまず無理でしょう。 私が住んでいる札幌市北区新琴似でも、人気のあるところは厳しいと思います。ですので、あくまで例題として考えてください。
そして、固定金利2%で20年の返済で金融機関からローンを組めたとします。 そうすると月々の返済が、25万から26~27万くらいの計算になります。 仮に家賃が1室7万円として6室ありますので、満室で42万円の収入が上がります。
単純に、42万円の家賃収入から毎月の支払いの25万円を引くと、17万円くらいの単純な粗利になります。 そこから火災保険、維持管理費、諸経費などを引くと、おおよそ月15万円くらいになるのが、月15万くらいを稼ぎたいと思った場合に、アパートを新築したシミュレーションになります。 先ほども言いましたが、5000万円で6室のアパートが建つかという問題もありますが、単純に15万円のシミュレーションをするなら、こんな感じのシュミレーションが成り立ちます。
ですが、さまざまな問題があります。まずそもそも、5000万円という大金を借りられるのかという事です。 通常の「戸建住宅」と「投資用」の不動産では、金融機関も審査の方法が違います。 自分が住むとなると、規定も違ってきます。ですが、投資案件となると、審査も厳しくなります。 ですので、そもそも、5000万円という大金が借りられるかという問題があります。 そして、その借り入れた 5000 万円を返済していく能力があるのかが問われます。 
返済能力にあわせて、2DKの 6 室のアパートを常に満室にできるか・・・。当然、ライバルのアパートもいっぱい建ってくることが予想されます。 そうなると、入居者の人は新しい所に移ったり、時に入居させるために家賃も下げざるを得なかったりする場合も出てきます。 もし、空室にしてしまったら、家賃収入が減ってくるのでそうなると利益も減ってきます。 それに不動産投資に対して、そもそもノウハウがあるのかという問題もあります。 不動産投資のプロ、不動産コンサルティングにアドバイスを受けてやることもいいのですがお金がかかります。 どこに建てたらいい…とか、どこなら入居人が集まりやすい…とか、家賃がどのくらい…とか、利回りはどの位など、ある程度の最低限の知識が必要です。 
入居してくれない場所に、何億ものアパートを建ててもしょうがないのです。 そのノウハウや情報があるかどうか。また最終的には、「命を担保」にして何千万も借り入れてアパートを建てる勇気があるかどうかです。 私もそうですが、家族がいて子どもがいる状態で、不動産投資をするから定期を降ろしてくれ…とか、銀行から 5000万円借りて不動産投資をやるよと妻に言ったら、恐らく離婚されます。1件も収益物件を持ってない状態でそんな話をしても信じてもらえないですし、やめておきなさいと言われるのが関の山です。 それらを振り切ってまでも、勇気を出して不動産投資をやることができるかという問題も出てきます。 
これらの問題を踏まえると、圧倒的に私が一番重要視しているのが、「リスクを回避する…」ということです。 初期投資のリスクは極力背負わない、ゼロ円というのは無理だと思います。投資にお金がかからない、タダ同然みたいなことは無理だと思いますが、極限まで回避することが重要になってきます。 ですが、大きなリスクばかり考えて、ビビってばかりで何もしないというのも、もったいないです。
北海道のような地方都市は過疎化が進んでいます。若い世代もいますが、皆さん東京や首都圏など、住みやすい場所に移って過疎化になっています。そうすると、不動産があり余っているので、いま不動産のバーゲンセールが始まっているような感じなので、本当にチャンスです。 
アパートオーナーも高齢化していて、管理ができなかったり、先も短いからリフォームしないという人もいます。 そんなアパートも、とても安く出てきています。
そして、空き家も急増しています。 今現在の時点で、820 万から 830 万棟ぐらいあると言われています。 
空き家も「ボロボロ」の空き家だけでなく、お金持ちが持っていた築3年くらい使っていない空き家もあります。
そんな家が、中古車を買うより安く買えたりします。そして、インバウンドです。
今は、コロナ禍で「インバウンド」は全くいませんが、コロナウイルス終息後は、中国の方や海外の方が日本に来ますので、短期で宿泊する方向けの不動産もこれから需要がまだまだ増えていきます。 不動産市場は、これからまだチャンスがあります。これは首都圏だけではなく、地方都市もいっぱいあります。
YouTube や動画サイトなどで「キャンプ」動画がいっぱい出ています。 ヒロシさんなど、キャンプが好きな人が YouTube でやっています。 私も「車中泊」が好きなので、よく見ます。そういう方たちが欲しいものは、山を求めているのです。 「ポツンと一軒家」 という番組で、山の中にある一軒家を取材するような番組で、そういう家が欲しいという方もいます。 そういう市場を見つけたら、ニーズに合う物件を超格安で自分が買い取り、リフォームをして、内地の人で山が欲しい、一軒家が欲しいという人に高値で売ることもできます。 不動産市場は、本州の大都市や人がいる所だけではなく、北海道の様な田舎もターゲットになってきます。 まだまだチャンスはありますので、リスクは回避してもらいたいですが、そこまでビビらず、自分のできる範囲で始めましょう。 
弊社が培った不動産投資の話をしていきますので、これを1つのステップとして、不動産投資の階段を上っていくよう考えていただければと思います。

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