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札幌みんなの不動産 ブログ30 弊社が行っている「築古戸建て投資法 その2」

  • 2021.10.21

弊社がやっている不動産投資の全体像を説明させていただきます。

私は「不動産投資」で一番重要なのは、“初期費用を極限まで抑えることが一番重要なことだと前回の「ブログ30 その1」でいいました。そもそも、不動産投資は、大きく2つに分かれてくると思います。

まず1つ、それは、「アパートの投資」です。あとは、「戸建住宅の投資」の二つに分かれてきます。

あとは、「マンションなどの区分所有」や「別荘」を買って賃貸したり売ったりする投資法もあるかと思います。

ですが、大まかに一般の方が参入するのは「アパート投資」か「一戸建ての投資」だと思います。

そして、弊社がやっている投資方法は。「戸建住宅の賃貸の投資」がメインです。

戸建住宅を誰かに貸す・・・というのが、メインになっています。

 

転売することも何件かありましたが、メインとしては、戸建住宅を買って、誰かに貸して家賃収入を得るということです。決して、これはアパートが駄目と言っているわけではなく、アパートは人気があるので多くの投資家がアパート物件を狙っています。常にインターネットを見ていたり、不動産会社からの情報を常に得ています。

不動産会社との太いパイプも多少は必要ですし、アパート投資になると、良質な物件が出てきた時にすぐに買いつけられる実弾、要は現金や資金がないと厳しいが現実のです。後出しでは、他の投資人に取られてしまうので、すぐに買える資金力がないと、なかなか良い物を獲得するのは厳しいのです。もしあなたが不動産会社との人脈、資金力があれば、アパート投資もできると思います。ですが不動産投資初心者の方は、まずは弊社がやっている「戸建て投資」おすすめします。戸建て投資の何が良いのかと言いますと、まず物件が多いということです。

先ほども言ったように、アパート投資のようにライバルが多くて物件も少ないとなると、需要と供給のバランスか違います。物件を獲得するにも、物件を運営していくにも労力を必要とします。ですが、戸建て住宅は戸数がいっぱいあるので、いい悪いは別として、量が多いので自分で選ぶことができます。

 

そして、今は、札幌圏以外は価格が非常に安いです。価格の高い安いが、どのレベルか…と言われるとなかなか難しいですが、札幌市内とそれ以外の地方とでは、は同じ間取りで同じ建物でも「土地代」が変わってくるので、総合的な価格は違ってきます。ですが、価格的には非常に抑えられていますので、参入はしやすいと思います。

そして弊社がやっている「戸建て投資」は、その中でもさらに安い世間一般的には「ボロ物件」と呼ばれる物件を買って投資しています。「ボロ物件」と言っても、最低限人が住めるような物件です。屋内で人が立てないくらい傾いていたり、獣の寝床になっているような家ではなく、人が十分生活できるような物件です。弊社が持っている物件は、このような感じです。「ボロ」と言うと稼いでくれる物件に対して申し訳ないのですが、世間一般的には、“新しくなく古い物件”です。

新車より安いような値段もあり、皆さんのパソコンで調べてもらえば、不動産の地元サイトで調べてもらうと

100万円や200万円という物件が出ています。ぜひ、調べてもらいたいと思います。

 

道内には新車より安い物件が、いっぱいあります。ですが、実は値段が付くのだったらまだいい方なのです。

不動産屋会社には所有者から「空き家物件を売りたいので仲介してください…」という依頼がきます。

ですが、立地、築年数、状態により「値段がつかない物件」が、世の中にいっぱいあります。

「評価額0円」や「評価額マイナス」という案件がたくさんあります。そんな物件を獲得することも可能です。

 

弊社が“戸建て投資”に着手できたのは、不動産仲介業と並行し行っている「便利屋事業」を通して「空き家」や「いい物件を見つけやすい環境」にあるからです。例えば、「空き家の片付け依頼」、「空き家の管理」、「空き家の掃除」、「空き家のリフォーム」などの依頼があります。

お亡くなりになられた方が住んでいたアパートが「事故物件」なるので手放したいという話などもあります。

そういう不動産、空き家、遺品整理から不動産取得につながりやすい仕事がたくさんあるのです。

なので、弊社は「便利屋事業」を通して不動産を買っている・・・ということです。

 

メリットとしては、一次情報が入りやすいです。なので、一発目に交渉ができるわけです。

普通の人であれば、家を売りたいとか家を貸したい場合に、不動産会社の方に頼みます。

ですが、弊社は「売る前に家の中は片付けないとだダメだよね…」という家を片付けたいとか、売りたいけど、まずは、片付けない…といけないというお客さんを集客してきます。そして、弊社のような便利屋事業を行っているところに問い合わせがきます。そこで、お客さんは、「売りたいとか貸したい」という話をしてくれます。

そんな時に「売るのであれば弊社に売ってください・・・」という話が誰よりも先にできます。

その情報を他の競合する不動産屋会社に投げてしまわれると、なかなか交渉が厳しくなってきます。

ですので、弊社のような便利屋という事業をやっている会社には、一次情報が手に入りやすいのです。

そして、ライバルが皆無です。物件がインターネットに出る前に、我々は物件情報を知ることができます。

投資家さんが狙う前に、お客さんから問い合わせが来る前に、情報を知れるのでライバルはほとんど皆無です。

 

また、これから「築古戸建て投資」を始める場合の物件の探し方として、「ネット検索」する場合は、収益物件を扱っているサイトとアットホームなどのポータルサイトで探す方が多いと思います。

「楽待」などの不動産投資家に超人気のサイトには、多くの不動産投資家が集まり競合が発生する可能性があります。

私の場合は、収益率(利回り)重視で考えていますので、札幌市以外の近郊の市町村になってしまいます。

具体的には、小樽市、岩見沢市、石狩市、北広島市、恵庭市、千歳市、苫小牧市、当別町などです。

また必然的に築年数が経っている物件になりますので、中古戸建と古家付き売地の両方で検索を掛けています。

さらに、「古家付き売地」とは、土地として販売していますが現在は建物が残っている状態の事をいいます。

基本的には現状渡し(そのまま売買するから買主さんで解体するなり好きにしてね)となりますが、よく見ると中には引渡し条件が「解体更地渡し」というものが有ります。これは、現在は建物が建っていますが、引渡し時には更地にして渡しますよ・・・!という意味です。リフォームに多額のお金が掛かってしまいそうな物件も沢山ありますが、中には築年数がかなり古いのと売主が建物の瑕疵(不具合があった時の責任)を取りたくないからと、そこそこ状態が良い「掘り出し物件」もたまにありますので、積極的に内見されてみたらいかがでしょうか。

 

 

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