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札幌みんなの不動産 ブログ31 弊社が行っている「築古戸建て投資法 その3」

  • 2022.1.5

☆リスク軽減のための「ゼロ円不動産投資」

この方法は、不動産投資の王道である買ったり貸したり売ったりする方法とは少しだけはずれた、裏技的な話になります。ですが、私が今でもやっている方法ですし、お金がないときから不動産所得を得るためにやってきたことですので、あなたも実践すれば今日から不労所得を得ることが可能な方法です。

 

この方法、結論から簡単に言いますが不動産業界用語で言えば、「転貸」という方法になります。

一般的な言葉で言えば、「又貸し」という言い方になると思います。

例えば、Bさんがあなたと思っていただいて、Aさんの物件を借りるとします。その物件を、あなたがCさんに又貸しします。そして、その手数料をいただくということです。

Aさんから仮に1万円で物件を借りて、Cさんに2万円で貸すとなれば、1万円がもうかります。

Cさんが住み続ける限り、不動産収入として1万円が入り続けてくるという流れです。

それが、家を借りて又貸しするという流れです。この流れを作ることによって、あなたは投資金額ゼロ円で毎月不動産収入を得ることができるわけです。

ちなみに、私が転貸している一件の例で言えば、家賃 5,000円で私はオーナーさんから借りています。

そして、4人家族に4万円の家賃で貸しています。収入としては、35,000円が毎月入ってきます。

築古の家ですが、こんな形で5,000円で毎月私が借りて、4万円で又貸して35,000円の利益が出ています。

かなり単純ですが、継続して稼げます。では実際にどうやってやるのか…? を説明します。

 

まず「転貸」できる物件を借りてこなくてはいけませんが、普通に貸している借家ではできません。

例えば、不動産屋さんが5万円で募集している物件やネットなど普通に募集している物件は、ダメです。

あなたが借りて誰かに又貸しするのは契約上できません。ですので、不動産屋さんが紹介してくれる仲介物件はダメです。

 

やることとしては、「空き家」を探すことです。誰も住んでいない一般的な不動産屋さんから仲介を得ていない、

募集をしていない物件、あとは親戚の家で誰も住んでない、そういう家を探しましょう

すでにあなたの実家が空き家だとか、親戚の家が空き家になっているのであれば、話は早いです。

そうでない方は、空き家を見つけることからスタートします。

では、どうやって探していくかを、順に紹介していきます。

 

★その1:友人、身内、知人に聞いてみてください。

自分の人脈をフルに使って、いろいろと聞き込みをしてみましょう。案外、空いている家や部屋があるものです。

現に、私の妻の親戚の家が空き家で、そこを今も転貸しています。

★その2:インターネットで調べましょう。

空き家情報、空き家バンク、市役所にも「空き家情報」が出ているサイトもあるので、調べて情報をゲットしてもらえたらと思います。(小樽市では空き家対策で協力してくれるシステムあり)

★その3:不動産屋さんの知り合いがいれば直接聞いてみましょう。

“売れない空き家がないか…”、“売れなくて抱えている査定金額がつかないような空き家がないか…”を聞いてみると、あったりします。これも、人脈を作ってからの情報なので、初めはなかなか難しいかもしれません。

不動産屋さんは家を仲介するプロなので、いろいろな情報を持っています。(特に財閥系大手不動産会社)

★その4:ジモティーで空き家を探します。

いろいろな地元の情報が出ています。賃料ゼロという物件がたまにあります。

たまに、不動産を売るという物件も出てきます。

★その5:散歩しながら自分で探しましょう。

これが一番オーソドックスです。お金もかかりませんし、散歩をするので健康にもなりますし、体力もつきます。歩いていると空き家かなりあります。空き家かどうかを見分ける方法は、見た目で草がボーボーに生えていたり、

障子が破れているなどは、明らかに空き家っぽいです。もう1つは、電気メーターが回っていると、空き家ではない可能性があります。冷蔵庫が動いているとずっと回っています。冷蔵庫があるということは、保存しているものがあるイコール空き家ではない可能性があるということです。電気メーターが止まっている場合は、空き家の可能性が高いです。明らかにポストの中にポスティングの紙が詰まっているなどは、ポスティングをしながら見つけることもできます。(石狩管内では降雪時期は、雪の積もり方ですぐわかります)

散歩しながら空き家を探す最大のメリットは、自分で探して空き家を見つけて交渉できるので、ライバルがいるわけじゃありません。不動産屋さんから目を付けられているわけでもありません。ゆっくりと、自分なりに交渉できるメリットがあります。

 

では、“空き家を見つけた…”前提で、次は「空き家を獲得」しましょう。空き家を獲得する「5つの流れ」をまとめてみました。

 

★1つ目:オーナーを探しましょう。

★2つ目:物件の内覧をしましょう。

★3つ目:交渉と契約です。

★4つ目:修繕と清掃です。

★5つ目:募集と入居です。

 

★流れの1つ目:オーナーを探しましょう。

散歩しながら見つけた場合に、持ち主を探さないといけません。その方法は、大きく3つあると思います。

1つ目が、隣近所に聞きくことです。これが一番オーソドックスで、一番いい方だと思います。

空き家の近所、町内会長に聞いてもいいと思います。

借りたい…!と言ってもいいですし、友人が借りたいのでオーナーさんを探していると聞いても構いません。

その人がオーナーの可能性もありますし、遠くにいるという人もいます。個人情報なので、教えてくれない方もいますが、隣の人も空き家になっていると何かしら迷惑がかかっていることもあるわけです。

札幌近郊だったら雪が落ちてくるとか、葉っぱが飛んでくるとか、木が敷地内に入っているとか、言ってもらいたいこともあります。そうすると、すんなり教えてくれます。よく言われるのが、施設に入っているとか、病院に入っているとか。そういう方になると検索が難しくなってきます。

空き家という方は、不動産屋さんを介してゲットする方法があります。

 

オーナー探しの2つ目は、法務局でお金を払うと家の持ち主や土地の持ち主を調べることができます。

住所やお名前は知ることできますので、その人に手紙を送ります。近くであれば尋ねることもできます。

何百円から取得できます。

 

3つ目は、住所をもとにオーナーに手紙を出す方法もあります。

いろいろな書き方とかもありますが、もし使わないようだったら貸してくれとか、売ってくれという手紙を出して反応を待ちます。書き方によって反応も変わります。私も何件か返信をいただきました。

そして、空き家を獲得する「5つの流れ」の2つ目:物件の内覧をしましょう。

「流れの1つ目」でオーナーさんを見つけて、「流れの2つ目」で内覧をします。

まず、アポイントを取ることが優先なります。アポイント取る方法は、直接お話しできれば、「私の知り合いで、家を探していて、空き家を見つけたので、もし使う予定なければ中を見させていただきたいのです…」とお話を

させてもらいます。近所の人に直接聞いてもらう手もあります。

 

例えば、空き家のオーナーさんと知り合いの隣人に聞いたときに、その隣の人に直接電話してもらいます。

その場で電話を借りて、何月何日に見せてもらいたいというアポイントを取ります。

個人情報なので、電話番号を教えてくれと言っても教えてくれることは、あまりありません。

でも、その人が電話をしてもらって、その電話をお借りしたり、その場で理由をお話しさせてもらえてスムーズ進みます。アポイントを取ったら内覧させてもらうのですが、とにかくオーナーさんと会いましょう。

 

気難しそうな人も結構いらっしゃいます。「フィーリング」で話しやすそうだという人かどうか、会ってみないと分からない部分がありますので、家をしっかり見せてもらいましょう。

内覧のときのポイントは、たくさんあります。

4つにまとめてみましたので、次回のブログで紹介させていただきます。

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